2018土拍"限价"上行 长沙房价将再入“涨”时代?

土地拍卖一向是被看做是透视房价走势的橱窗，土地和房地产的关系，一直被形容成面粉和面包的关系。长沙楼市价格2016年的一波大涨，涨出了好几个地王；而包括“限价地”政策在内的一系列调控手段的入场，也基本遏制了长沙市房价猛涨的势头。但在2018年，土地拍卖市场迎来了少有的疯狂期与冷淡期。

从"疯狂"到"冷淡" 2018年长沙土拍市场的直角转弯

上半年的长沙市土拍市场还在持续2017年的热度，竞价几十上百轮的土地比比皆是。其中，最令人印象深刻的是5月4日，星沙[2018]长沙县017-020号宗地挂牌出让。

那一天，从上午10点到晚上8点，包括华远、碧桂园、敏捷在内的众多房企整整厮杀了10个小时。这四宗地块中的三宗商业、住宅用地均以超高的溢价率成交，溢价率较高达到276%。但令人不解的是长久以来，漓湘东路以南、黄兴大道以西这一区域发展情况都不甚理想，总体来看工业园区居多，商品住宅和商业配套的相对较缺失自然导致区域内对住宅有一定需求，但如此高的拿地成本又令人费解：周边参考碧桂园星城首府全装修均价7500元/平，这三宗商住地块中较低的一块楼面价都达到了4174元/平，较高的018号宗地，达到了4895元/平。

（星沙土地四连拍区位图）

直至12月，华远摘得的[2018]长沙县018号宗地仍是2018长沙市土拍溢价率之王，溢价率达276%。

非限价地厮杀激烈程度至此，单限价地块（只限房价，不限地价）有了天花板总该好些吧？

[2018]长沙市025号地位于长沙市天心区书院路，这块近湘江、近地铁的9900限房价不限地价的单限地，最终被先进以8135元/平的楼面价紧紧捏在手中，限售价格仅多出楼面价1765元。

而备受关注的双限地块，自然是逢双限必熔断的局面，那时的土拍摇号直播备受关注，每摇中一块双限地块，现场开发商可以说是欣喜若狂。

但从7月份起，长沙土拍市场急速降温，开发商一夜之间没有了拿地的动力，土拍开始出现底价成交和流拍的现象，双限地摇号销声匿迹。直至现在，商住地块的主流仍然如此，即使是往日要展示在聚光灯下的优质地块也抵挡不了这股底价大流：

8月10日，[2018]长沙市048号地块，限价9970元/平，韶山路与湘府路交汇处，红星商圈核心位置，底价成交。

8月23日，土地6连拍，雨花区[2018]长沙市052号双限地，限价9500元/平，湘府路上，名校环绕，流拍。

9月13日，洋湖、梅溪湖6优质地块，限价9900-11000元/平方米不等，两宗地较高溢价10%，其余地块即便地王+梅溪湖+地铁多重光环加持，也最终底价成交。

10月11日，A2地块，限价11500元/平方米，滨江与4号线地铁加持，底价成交。

11月13日，[2018]长沙市077号地块，限价8580元/平方米。滨江组团与地铁加持，底价成交。

前后差异如此明显，分水岭就是6月25日长沙市一纸最严新政令的调控，抑制住了愈演愈烈的炒房势头，导致大批炒房客失去了资格，从而直接影响了整个楼市的去化。

从狂热到平淡，就像是一对恋人，学会了过日子才懂回归平平淡淡才是真。但供求关系的转变使得部分楼盘去化数据凄惨，某些置业顾问及房产中介四处散播谣言，“厦门放开限购，长沙也即将开放购房资格，将来一房难求！”、“马云叫你不要买房，自己却偷偷买了xx棟！这个糟老头子坏得很！”等等谣言在朋友圈四起（虽然最后都被狠狠打脸）；但当下盛行的，是长沙楼市下行论：“长沙楼市的寒冬要来了”、“楼市即将跳水，一夜之间损失几十万，先上车的你哭了吗？”等等诸如此类的文章层出。“抢地”盛况不再的事实，再加上下半年开发商底价拿地“抄底”的姿态，目前不禁让人浮想联翩：面粉都“抄底”了，抄底买面包还有多远？

当下开发商拿地真的是“抄底”吗？作为未来数年可见的房价标杆，长沙双限地成交的数据，或许可提供一些长沙未来房价走势的相关信息。

土地流拍的背后 不是房企穷而是这底实在抄不动

截止至2018年11月29日，长沙市共有89块经营性地块挂牌，其中双限地共32宗，限价价格从6000元/平-11500元/平不等，在所有挂牌双限地的行政区域中，岳麓区有10块双限地挂牌出让，数量最多，雨花区有8块限价地，此外就是高新区和望城区还有开福区以及天心区有少量的限价地块挂牌。

在今年已挂牌的地块中，除了底价成交的土地，还有两宗双限地无人出价流拍。望城010号限价6515的地块实在是偏，流拍还能理解，但另一块地的位置却还不错。位于湘府路上[2018]长沙市052号双限地，限价9500元/平，但最终无一家房企报价。

岳麓滨江片区这两块一路之隔的双限地，为这一奇怪的现象提供了一定的参考。

（滨江两兄弟限价地块拍卖信息一览）

这两宗地块都是位于谷山路与岳华路交汇处，仅一路之隔，但因拍卖时间先后的不同，二者最终拍卖的经历也不尽相同。

上半年拍卖的长沙市021号宗地，在出价52轮后触发熔断机制，最终通过一番摇号才决定了最终归属；而一路之隔的长沙市077号地，却直接底价成交，并没有引来众多房企争夺。

究其原因，一是新房市场的确存在房卖不完的情况，房企拿地热情受挫；二是长沙市土地资源交易也在随着房价不断调整，所谓溢价率终究只是个噱头，底价成交的077号地块初始楼面价比021号地块最终楼面价还要高。

而只不过长沙市国土资源交易中心挂牌的土地的起始价格在调整，跳过了从低价慢慢竞价到高价的过程。

不是房企不想拿地，而是某些地块的“底”已经比以前的“顶”还要高，要么地块的位置太偏，要么起始价已经被调整至相对高位导致利润空间太低，甚至亏本，抢下去两败俱伤。至于所谓不看好长沙楼市走向的说法，真当开发商同行都是瞎子，资本逐利是正常现象，底价成交这一现象亦是如此。

除了地价 双限地预期也在缓慢拔高

除了地价在拔高，双限地的预期也在渐渐发生变化。以今年拍卖数量数量最多的岳麓区为例，截止目前岳麓区共10宗限价地块拍卖，限价从8580-11500不等。

（2018岳麓区限价地限价情况一览）

（岳麓区限价地较高限价折线图）

以岳麓区最受关注的梅溪湖为例，2017年年末以及2018年年初，梅溪湖所有拍出的限价地价格9971封顶，这些地块中包括近期开盘的华润琨瑜府在内，售价不过万，这个价格在现在的梅溪湖，不让人心动很难，若是琨瑜府推出的户型再小一些，估计将成为下一个华润置地广场。而在9月份，梅溪湖的限价地却连续破万、破1.1万，最终达到了1.1万元/平的较高限价，以振业城为例，目前的毛坯平均价格大约11600元/平，梅溪湖区域毛坯的价格也在12000-15000元/平左右浮动，双限地的价格已经大致和区域内非双限地底价持平的程度。

兜住低价的双限地，正在逐渐向区域均价靠拢。

（2018雨花区限价情况一览）

（雨花区限价地较高限价折线图）

同样的，雨花区的限价地较高价也在向万元大关挺进。

而上文提及的滨江两宗地块中077号地块最终“逆袭”021号宗地，换句话说，在拿地成本增高，销售价格恒定并且市场去化率暴跌的情况下，北辰依旧接手了滨江这宗地块。

参考近期有限价9970的绿地城际空间站（最终首开选择了精装，11600元/平起）、限价9971的华润琨瑜府等项目入市，高铁新城正门口和梅溪湖9字头的毛坯房源，可见以前的部分双限地定价相对长沙市场的实际价格来说是偏低位的。

限价地限的不是当下 是未来

长沙土拍的供应量，为了去库存任务，在2015年经历了断崖式的下跌。

而在持续的供给侧改革去库存之下，长沙楼市经历了炒房团的疯狂涌入，区域房价的翻倍上涨。但是长沙并没有走上其他城市翻几番的房价老路，2018年了，长沙仍然是全国最靓的那个房价洼地。

如今双限地限价有上行的趋势，房价是不是也会涨？笔者也不能给出准确一个答案。参考全国一二线城市，在实行限价限售政策后，各城市反映不尽相同，有降有升。长沙目前的限价地较高限价是处于略低于正常房价的位置，在笔者看来，这是最为理想的情况。

最为重要的，不要低估长沙市政府调控房价的决心，梅溪湖说了9971就卖9971。为了冲刺千万人口的目标，低房价依旧是长沙一个重要优势，在这之前，长沙的房价将维持平稳状态。

限价地的初衷不变，它帮助的是中等收入家庭解决住房困难而不是帮助中等收入家庭解决住豪宅问题，涨，重要也不重要。能看到未来房价的样子，这才是限价地给与人们较大的安慰。