长沙麓谷要真正留住人才,未来还得在这些地方下功夫

长沙楼市深度报道 2020-05-20 17:50:35
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公开资料显示,麓谷片区以占全市1%的面积、3%的人口,创造了全市46%的高新技术产业产值和11%的财政税收。而2019年度国家高新区评价工作数据显示,长沙高新区综合排名第十一名。片区以自身优势吸引了不少人才就业,但历年来,麓谷高新区就业的人不是被配套齐全、发展迅速的梅溪湖吸纳,就是被价格低、配套逐渐完善的望城给吸引。麓谷要真正留住人就地安家,未来还得在哪些地方下功夫来改善整体人居环境呢?

政府积极供地推进片区建设

近两年麓谷土拍数据,从侧面反映了政府在积极供地推进片区发展。2018年全年麓谷一共拍出9宗地,出让土地面积599551.05㎡;到2019年,全年片区一共拍出11宗地,出让土地面积640415.6。

而从近三年前4月份的数据来看,出让土地涨幅更加明显。2018年1-4月期间,直到4月中旬才拍卖1宗地块,为纯商业性质,出让土地面积2747.3㎡。2019年4月25日,当年麓谷的第一宗地拍卖,同样为纯商业性质地块,面积21882.83㎡,只不过当时流拍了,直到当年9月底重新挂牌拍卖。

而今年呢?开年1月份就拍出了一宗限价地,1-4月共拍出4宗地块(遇到疫情的情况下),均为限价地,出让土地面积285554.31㎡。虽然没看到麓谷2020年土地推介的信息,但看这势头,今年供地应该不会比去年少,还应该有不少的住宅用地供出。

价格方面呢?片区最新挂出的[2020]长沙市038号地,位于金州大道以南、雷锋河路两侧(三环外,雷峰学校的西北角),毛坯限价已是9200元/平。

再来看看近几年推出住宅项目的拿证数据,2019年相比前三年来说,不管是入市的纯新盘,还是老盘推新项目,都有一个比较明显的增长。

说明:以上统计项目均为推售住宅产品的楼盘

这些楼盘都卖得好吗?

纵观这几年市场开盘去化情况来看,当其他区域项目轻松去化的时候,麓谷除了老盘长房云时代、参与“千万人才置业计划”的万科金色梦想以及“捂”出天际的中冶中央公园之外,基本没有特别亮眼成绩的项目。2019年麓谷被部分媒体称为楼市“黑马”,但细细品来,不过主要是被开盘节奏紧、推售产品多、去化成绩佳的万科金色梦想这一项目拉动的。

麓谷高新区以自身优势吸引来的人才以及从业人员,大部分被配套全且优、片区品质偏高的梅溪湖以及发展迅速、房价较低的望城给稀释了。

麓谷要怎么实现真正留住人才,不单实现人才在麓谷的创业、就业,还实现人才就地买房安家呢?

片区教育资源需升级

虽然高新区创建于1988年,但是自己接管教育是从2006年开始的。经过近14年,从3所农村学校发展到现在26所幼儿园、20所小学、4所中学的局面。而且目前在建一所规划4200人的高中——北大新世纪恒定中学,第一期工程将于2020年7月30日全面竣工投入使用,预计今年秋季招收高一新生和高三复读生。

从2018年至今的拍卖土地的要求来看(2018年之前的基本已完成),有6宗地块要求落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务

今年已拍出的4宗限价地中,有2宗都有配建配套义务教育学校和幼儿园的要求;2019年有4宗成交地块要求配建配套义务教育学校和幼儿园。

另外,5月初,长沙高新区管委会、湖南师范大学、阳光城湖南区域公司三方代表签订合作办学协议书,计划将建湖南师范大学附属雷锋阳光实验小学(拟命名,不在以上数据范围内)。

已开学加上这些规划的学校,麓谷高新将是27所小学、4所中学、1所高中。其实从片区配建学校量以及规划班级来看,能满足片区子女的就读需求。但是,存在两方面原因,导致大众对麓谷高新区的教育并不看好:一是,麓谷的品牌学校不多,而且目前品牌学校辐射的楼盘很有限;二是,大众对片区的教育实力并不了解。

2020年高新区学区划片显示,目前开学的小学已有20所。其中有大众普遍熟知名校品牌印记的:辐射长房云时代的博才云时代小学、辐射中冶中央公园及和馨园的高新实验小学、辐射保利麓谷林语的明德麓谷学校、辐射山水英伦庄园及山水梅溪雅郡的湖南第一师范高新第二小学。

虽然学校看品牌有些险隘,但这些楼盘也正是片区相对比较受欢迎的楼盘。看隔壁备受关注的梅溪湖片区,优质丰富的教育资源不就是吸睛的一个亮点吗?再看看北边的望城,不是也大量引进长郡学校、实验小学吗?更不要说长沙二手房房价天花板的那些盘了。

鲜有人知的是,全市共有教育部领航名校长3人,东方红小学校长周大战、麓谷小学校长左鹏(这两位同时还是长沙市名校长工作室主持人)以及雅礼中学的校长刘维朝,其中前两者就是高新区教师。目前,高新区拥有市级名校长4人,占全区中小学校长总数的20%。拥有市级卓越教师34人,认定区级骨干教师129人,选聘了26位区级教研员。

今年高新区还在公开选聘骨干教师60人(含幼儿园、小学、初中、职专),北大新世纪恒定中学公开招聘名优特教师、骨干教师36人,片区师资力量将进一步得到提升。

如果麓谷高新能按照新建楼盘普遍引进品牌名校的“行规”,再加上不断引进骨干等优质教师,片区的教育还会得到更进一步升级。

片区商业需升级

“唉,这么多年了,咱们这周边连个像样逛的地儿都没。”住在可可小城多年的周先生抱怨,“这几年就对面起来了个若比邻,要不就是五六公里之外的梅溪湖步步高、王府井了。周边在建环球中心,往后兴许又能好点吧。”周先生这样的苦恼,生活在麓谷的绝大多数年轻人都有体会。

据麓谷官方数据,片区企业总数突破26700余家(市场主体总数达32000多家),其中上市企业42家,占全市63%,全省35%,园区人才总量突破18万。据长沙市城乡规划局高新区分局发布的数据显示,预计到2020年,高新区常住人口将达22万人,2030年或将达50万人。

片区企业多、人口多,高端餐饮、商务休闲娱乐等中高层次的商业依然处于空缺局面。消费需求大与缺少大型核心商业的矛盾,是目前麓谷片区的现状。

从在建和现有规划来看,麓谷商业综合体近两年有所发展。长房云时代在建12万平米跨界体验商业中心,整合儿童成长体验区、影视文化体验区、跨界跨境体验区以及精品商旅体验区四位一体。万科金色梦想自建5万方商业,打造下沉式购物广场,与6号线地铁站直接连通。保利恒伟时光印象24万㎡的商业配套,已签约引进漫咖啡与汇米巴等品牌,并与步步高超市达成意向签约,至于其他商业板块还正在洽谈中。

从出让土地情况来看,近两年来麓谷片区出让了8宗纯商业地块,各地块暂时还没公示规划,但大概率是以“商业公寓/写字楼+商铺”的形式面世。

片区商业要能满足区域内的需求,特别是年轻群体的需求,还是需要进一步升级,需要在轴心布局体量规模大、运营能力强、业态丰富、且年轻化的大型商业体。

纵观麓谷高新区近几年的发展,片区除了优化产业、提高核心竞争力、优化营商环境,同时在不断地改善人居环境。一方面不断完善区域配套,另一方面不断引进名企开发商。近几年来,长房、龙湖、万科、保利、旭辉等相继入驻。待到地铁6号线拉通,教育资源进一步升级,片区商业中心新增,这里或许会成为一个真正的“黑马”区域。

众所周知,抢在一个版块“蜕变”前押注,好比股市打新股,才可坐享最大的红利。

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