下半年南城好热闹!这个纯新盘能否“扛”得住?
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很长一段时间，长沙的“爆款”盘更多的集中于河西，比如去年的长沙悦府、万科森林公园，前年的保利天汇......
而今年上半年，购房者的视野似乎开始重新回到了河东，位于新开铺的长沙润府首开后便一路热销，上半年直接登顶销售榜榜首。
下半年，河东楼盘持续发力，多个优质项目接连面世，尤其是长沙润府打响第一“枪”的新开铺城市更新片区。
近一年来，中交、龙湖、中建多个品牌房企在此拿地，继长沙润府之后，中交麓江春望、龙湖云河颂等项目接连登场，该片区在下半年愈发热闹起来。
可以看到的是，在城市更新的大背景下，不管是新房市场还是土地市场，越来越多的人开始选择回归主城。
一、
前华润、后龙湖
中交成“炮灰”？
长沙润府开了个好头之后，不少人的置业目光都投向了河东南城。
如今，中交在去年11月拿下的新开铺068号地块中交麓江春望也即将迎来首开。
但目前长沙润府的热度仍在，今年4月首批集中供地中，龙湖拿下的天心区011号地块，龙湖云河颂营销中心也即将开放，产品也在铺天盖地的宣传，也拉满了不少购房者的期待。
对于中交来说，这种“前有狼、后有虎”的形势下，它能否杀出一条“血路”呢？
据了解，中交麓江春望首开推出的是5#和10#，10#3梯5户，由建面约89㎡、107㎡、119㎡户型组成，5#2梯2户，全部为143㎡产品。
小区由7栋高层+2栋小高层住宅组成，整体台地设计，主出入口是中央车站式设计，采用人车分流的环岛落客空间，设计还是挺细节。
对于刚需来说是不错的选择，目前新开铺城市更新片区内的新盘，大多产品都是143㎡起步，不少高端项目更是190㎡起步，刚需属实是望而却步。
但是，该项目的小面积产品只占少数，主力产品还是建面约143㎡户型，另外还有两栋建面约175㎡左右的大户型产品。
如此一来，89㎡的纯刚需产品与175㎡的纯改善产品混杂在一个小区里，塔楼、板楼、连廊产品兼容并包，属实有点“大杂烩”。
如果没有特别大的价格优势，可能很难让改善群体买单。
不过，中交这个项目这样的设计也是无法避免的，作为城市更新项目，回迁房的问题无法避免。
该盘在拿地之初的出让条件中就有要求，项目需要配建棚改安置房约2.7万平米，按8350元/平米销售。
在实地探盘时了解到，产品为毛坯销售，首开价格可能在1.4W左右，性价比并不高。
尤其与回迁房的价格相差可能要达到4-5千，这也很可能会导致将来产品在二手房市场价值体系的紊乱，产品的价值难以保障。
另一方面，产品户型出来之后，也成为了不少人诟病的地方。
尤其是项目的主力户型建面约143㎡产品，三合一电梯前室，一眼望去公摊面积不小。
室内空间布局凌乱，没有很好的做到动静分区，除了主卧其他房间都较为局促，作为143㎡的改善型户型，主卧连衣帽间都没有。
东侧140㎡户型的阳台设计也有些许尴尬，着实是惊掉了不少人的下巴！
小面积产品的户型还算比较正常，对于周边的地缘刚需客群还是比较友好，只是对于首改、改善类客群确实还是有更好的选择。
二、
新盘“打架”
下半年南城竞争好激烈
除了产品力之外，中交麓江春望的配套也属于是不上不下。
地处新开铺城市更新片区，作为长沙的重点城市更新片区之一，确实可以享受不少板块红利。
首先周边的教育资源还是比较优越的，附近有师大附中双语、师大附中双语北校区、明德天心中学、师大附中双语海棠小学、天心区实验小学等。
但相对于周边的项目又多了几分不确定性，比如中建钰和城、长沙润府都是自建九年制师大附中双语。
龙湖云河颂后期预计也有配套教育，这对于需要微机派位的中交麓江春望来说，教育方面明显是没有竞争力的。
交通方面，还算不错，处在天心大道上，门口就是公交车站，不过距离地铁比较远，规划中的地铁9号线站点都还没有确定。
其他方面，对于片区内的几个项目都一样，商业是整个片区的短板，寄予厚望的龙湖新姚天街还在规划当中。
另外，片区更新才刚起步，城市界面非常一般，西侧沿江地块的拆迁仍要时间。
此次，中交麓江春望拿出的产品可以说是没太多惊喜，毕竟下半年南城的竞争实在太激烈。
8月营销中心马上要开放的龙湖云河颂，针对纯改善群体的大平层产品，首开产品190㎡起步，还重金打造了约1000㎡云涧会所，届时会同步开放，值得期待。
再往南，还有天城上和珺、鑫远融泽府等新盘，都是十分纯粹的改善类产品，鑫远融泽府打造的示范区、会所皆也已实景展示，颇具亮点。
首改类客群还可以关注南二环内中心板块的纯新盘建发有山，营销中心设在1123文创园内，样板间设在实体楼栋内，感受会更加直观。
首推的1#目前已经封顶，户型为建面约117-166平，均价预计在1.5-1.7W左右，卖毛坯，在这个地段性价比还是比较高的。
项目对面就是仰天湖金峰小学，一路之隔，完全可以实现目送式上学。
但项目体量小，仅两栋，居住氛围不太好，周边环境有些嘈杂，产品品质与周边品牌开发商打造的项目相比还是略微逊色。
下半年的长沙南城着实热闹，纯改善群体想要的品质产品、刚需客群想要的上车户型，统统都有！
如果再配上高端产品“神仙”打架，刚需项目互相压价的场面，购房者就更加喜闻乐见了！
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