2026年湖南好房巡礼第二站——招商序Ⅱ期
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8月18日，湘居质造・好房向新 | 2026年湖南好房子赋能计划正式启幕项目实地巡礼。
本次活动由普睿数智湖南主办，基准方中长沙公司协办，搜狐焦点长沙站承办，邀请行业专家、房企高管实地走访长沙代表性项目，通过现场考察、圆桌研讨的形式，挖掘可复制、可借鉴的产品打造逻辑，为行业输出实战参考，助力长沙房地产业高质量发展。
评审专家：
大陆希望集团 希望华中总部经济产业园 营销总监--刘春鹏
湖南建投地产集团有限公司 市场营销部负责人--刘锋华
湖南鑫盛宇业房地产开发有限公司 乾道湘江湾项目营销总监--卢贝
金泓集团副总经理--欧银
为期一天的巡礼活动，通过项目参观考察、深度交流，为行业有价值、可借鉴的产品理念发声，与行业共同成长。
2025年8月，招商序首次进入长沙市场。
时隔近一年，招商序迎来新的产品篇章——招商序Ⅱ期。
如果说一期首先解决的是“如何打造一座具有辨识度的改善住宅”，那么到了二期，项目讨论的已经不只是住宅本身。
从一期、二期住宅，到约1.3万㎡长风印记公园，再到三大商业群落、双期会所及长期社群服务，招商序Ⅱ期正在尝试将住宅、公园、商业与社区生活放进一张完整的大城版图之中，实现从单纯售卖住宅产品到全维度营造社区生活的进阶转变。
2026年8月18日，湖南好房巡礼第二站，我们再次走进招商序。
这一次，我们把观察的重点放在招商序Ⅱ期：在一期已经建立产品认知之后，二期又完成了哪些进阶？一个约30万㎡连片开发的大盘，又如何从“住宅开发”进一步走向“完整生活系统”的营造？
开发企业：招商蛇口
产品类型：纯板楼新规产品
所处板块：雨花区-雅塘井湾板块
参观路线：沙盘讲解——项目公区——样板间——圆桌讨论会
（1）沙盘讲解
招商序Ⅱ期位于雨花区雅塘井湾板块，项目整体由一期、二期及长风印记公园商业配套共同组成。
其中，一期已完成住宅产品及基础社区生活的落地；二期进一步补齐运动、成长、社交多元生活场景，并联动约 1.3 万㎡长风印记公园，共同搭建起完整的大城生活体系。
项目坐落于原长沙鼓风机厂片区，立足城市更新背景，保留红砖、烟囱等标志性工业遗存。被纳入整体开发的长风印记公园，与住宅社区深度联动，借助公园、商业及公共空间重塑场地肌理，重新激活这片土地的工业记忆。
（2）项目公区
相比一期已经建立起来的产品基底，招商序Ⅱ期更明显的变化，在于对归家体验、公共空间、家庭活动以及社区生活场景的进一步补充。
01.三重归家礼序，演绎移步异景的生活仪式
归家的仪式感，是进入社区的第一重体验。项目匠心打造三重归家礼序，层层铺展移步异景的空间叙事，构建由外至内、层层递进的尊崇动线。
第一重，约 56 米弧形礼序门庭，以舒展的横向界面建立社区第一重仪式感。贝金米黄石材铺就约 6.6 米高景墙，12 扇弧形景墙分列两侧，可见立面均采用弧形石材工艺，呈现温润高级的质感。
第二重，光幕序院，作为衔接门庭与入户大堂的情绪转换场。4 根石柱庄重伫立两侧，流水、乔木、光影交织递进，在行进之间持续烘托归家仪式氛围。
第三重，八角序厅，将湖湘人文底蕴融入现代建筑美学，空间之内的每一处细节设计，都演绎独属于项目的美学叙事，完成归家动线的最后一重礼序表达。
这种归家体验也延伸至地下空间。
招商序Ⅱ期引入玺序标志性中央车站，极具审美和功能性。中央车站打造高规格半开放功能区域，配置洗车房、休息室及小招驿站等配套，让地下空间深度嵌入业主的日常生活场景。
同时配置双入户大堂体系，分别适配地面步行、地下车行两种归家模式，进一步强化社区内部的私密性与秩序感。
02.立体园林，打开更多社区生活场景
园林空间方面，招商序Ⅱ期通过抬板社区、立体庭院等方式，丰富社区内部的空间层次。
园林不再局限于单一的中心景观打造，而是将归家动线、休闲休憩、儿童游乐、邻里社交多重功能有机融合，实现景观与生活场景的深度联动。
项目最大楼间距接近80米，在改善住宅采光和景观视野的同时，也为中央园林及公共活动空间提供了更加开阔的尺度。
不同高度、不同功能的景观空间相互连接，让业主从“看景”进一步转向“进入园林、使用园林”。
在运动空间之外，二期进一步增加AI智能化的场景应礼应用，打造乐高机器人教室、科大讯飞AI自习室、华为智能家庭会馆等功能，将智能化体验深度融入社区生活半径。
未来两期会所权益共享后，将覆盖健身、社交、亲子、成长、学习等更多生活需求，让社区公共空间能够适配不同年龄阶段的家庭成员。
04.公园+商业，完善社区外部生活配套
除社区内部空间外，招商序Ⅱ期还将生活场景进一步延伸至社区之外。
项目整体规划约1.3万㎡长风印记公园，在保留原有工业文化记忆的同时，引入休闲、游憩及公共活动空间。
围绕住宅及公园，项目同步规划街角主力店、都会商业群、公园非标商业三大商业群落，串联形成一公里漫游式商业街区。
其中，公园非标商业将商业空间与公园场景深度融合，让餐饮、休闲、社交等生活内容能够在社区周边自然发生。
（3）样板间
回到住宅产品本身，招商序Ⅱ期规划建面约123—158㎡改善型产品，整体面向主城改善家庭。
项目层高约3—3.1米，得房率至高约110%，在空间尺度、采光、通风及实际使用面积方面均进行了针对性优化。
在户型设计上，二期更加关注家庭实际生活需求，强化客餐厅尺度、家庭互动空间、套房体系以及收纳功能，在有限建筑面积内争取更高的空间使用效率。
在实际感受完招商序的产品实力后，各位巡礼专家们围桌而坐，围绕一二期产品延续性规划、大盘配套补位逻辑、公园商业长效运营、客群画像、长沙房企拿地投资逻辑等问题展开务实深度对话。
在大盘规划设计维度，招商序 Ⅱ 期营销总蔡静着重指出，招商序作为大型综合大盘，二期开发的核心难点在于平衡产品创新迭代与维护一期业主的居住权益，可以概括为 “带着镣铐在跳舞”。项目前期充分复盘一期落地成果与实际使用反馈，首要原则是延续大盘整体风格统一性，充分尊重前期 896 户一期业主的居住感受。在此基础之上，二期针对性补齐一期社区功能，新增球馆、儿童游乐室、户外游乐场等配套，实现一二期功能互补。
基准方中总经理关典就此谈了自己的观点，大盘新旧组团的规划衔接，一直是地产开发当中很现实的命题，既要做产品升级，又要兼顾存量业主的感受，招商序 Ⅱ 期这种务实的处理思路，对长沙大盘项目具备参考价值。
谈及项目重资打造的公园配套，招商序 Ⅱ 期营销总蔡静介绍，项目投入超 4000 万建设公园，还额外增设地下停车场。项目规划约 3800㎡非标商业，公园配套建设优先服务大盘业主居住需求，将业主使用体验放在首位，以服务社区为核心目标。
搜狐焦点长沙站总经理刘瑧表示，市场上不少项目的大型公园配套后期容易陷入运营困境，如何平衡公共属性与商业运营，实现可持续运转，是购房者和行业都高度关注的问题。
在客群定位与项目开发推进方面，招商序 Ⅱ 期营销总蔡静表示，一二期的客群画像整体保持连贯统一，主力面向改善型购房群体。目前一期大户型剩余货量不多，部分客户会因为总价因素横向对比市场上其他同能级改善项目。项目建设过程中，正按规范流程推进各项规划手续办理，部分楼栋依据现有施工许可开展建设。集团也持续看好长沙市场，保持积极而理性的拿地姿态。
普睿数智湖南区域总经理陆劲结合行业研究视角谈到，长沙改善市场客户越来越看重项目兑现力，除户型、景观之外，大盘的配套落地、组团协同、后期运营，已经成为评判项目价值的重要维度。
现场评审专家则表示，大盘新旧组团的协同开发一直是行业的难点课题，招商序 Ⅱ 期优先兼顾一期业主的切身感受，通过补充运动、游乐、公园商业等配套，提升整个大盘的居住价值，这种开发思路具备很好的行业参考意义。期待项目后续能够持续打磨产品与配套服务，把大盘的配套优势充分释放，为长沙改善市场带来更好的居住样本。
在项目考察期间，评审专家组对招商序 Ⅱ 期的产品力给予了高度评价。
专家们一致认为，招商序 Ⅱ 期的价值，来自大盘持续开发的系统性思考，并非简单的产品复制。项目尊重一期已交付业主的既得利益，在风格统一的前提下补齐一期配套，通过公园、商业、运动空间的补充，完成大盘居住体验的迭代升级。
专家们特别指出，在当前行业环境下，招商序 Ⅱ 期展现出央企开发的两面性：一方面，企业坚守产品底线，重视老业主权益，愿意为公园、地下车库等公共配套做超额投入；另一方面，大盘重资产配套的运营难题，也是行业普遍需要破解的课题，高投入的公园配套，如何实现可持续运营，值得行业共同思考。
活动最后，普睿数智湖南区域总经理陆劲总结道：
此次巡礼走进招商序 Ⅱ 期，我们既看到央企大盘迭代升级的产品思考，也看到行业真实的现实困境。项目优先尊重老业主的权益，补全社区功能短板，这是大盘开发非常难得的长期主义思维。
项目跳出单纯售卖住宅产品的逻辑，完成从 “卖房子” 到 “造生活” 的开发理念转变，通过住宅、公园、商业、多元场景的一体化布局，为业主构建完整的大城生活版图。
在 “好房子” 建设成为行业主旋律的当下，招商序 Ⅱ 期为长沙提供了一个大盘迭代开发的真实样本，它既展现产品打造的亮点，也折射当前房企在开发报建、重资产配套运营上面临的共性难题。
未来，“湘居质造・好房向新” 巡礼还将继续携手行业专家，走进更多优质项目，不只聚焦产品亮点，也直面行业真实课题，为行业输出有价值、可借鉴的实践思考，与行业共同成长。
／End.
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